Vender una vivienda conlleva más que encontrar un comprador: también implica conocer y prever los impuestos por la venta de una vivienda para evitar sorpresas desagradables. ¿Sabes qué tributos debes liquidar? ¿Quién paga el IBI? ¿Existe exención por reinversión? Te lo explicamos todo.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Existen distintos impuestos por venta de vivienda en España. La carga fiscal depende de si se trata de una vivienda habitual, de segunda mano o si eres no residente. Los principales impuestos son:
- IRPF sobre la ganancia patrimonial
- Plusvalía municipal
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
IRPF: impuesto clave al vender tu vivienda
La ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición tributa en el IRPF. Este es uno de los impuestos por la venta de vivienda más relevantes.
Escala impositiva sobre la ganancia:
- Hasta 6.000€: 19%
- De 6.000€ a 50.000€: 21%
- De 50.000€ a 200.000€: 23%
- De 200.000f€ a 300.000€: 27%
- Más de 300.000€: 28%
Puedes deducir gastos como notaría, registro o reformas acreditadas. También el impuesto de compra de vivienda original si fue nueva (IVA y AJD) o usada (ITP).
Plusvalía municipal: el gran olvidado
Conocida como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el valor catastral del suelo y el tiempo que has sido propietario.
Cada ayuntamiento regula su tipo impositivo. Aunque es el vendedor quien suele asumirlo, puede pactarse lo contrario.
¿Y el IBI? ¿Quién lo paga?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se puede:
- Repartir proporcionalmente entre comprador y vendedor.
- Pactar que lo asuma el comprador (especialmente si se firma a principios de año).
- Seguir la normativa general, donde el vendedor es responsable.
¿Qué pasa si eres no residente?
Si no resides en España, debes pagar un 3% del valor de la transmisión como retención a cuenta del IRNR (Impuesto de No Residentes). Además, no puedes aplicar exenciones como la reinversión en vivienda habitual.
Exenciones disponibles en la venta de vivienda
En ciertos casos, puedes evitar pagar el IRPF:
1. Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes el importe total en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes evitar la tributación. Es una de las claves en la venta de inmueble si piensas mudarte.
2. Mayores de 65 años
Están exentos del IRPF por venta de su vivienda habitual, sin necesidad de reinversión. Un gran alivio fiscal si estás en este grupo.
3. Dación en pago
Si entregas tu casa para cancelar una hipoteca, estás exento de IRPF si:
- Es tu vivienda habitual.
- No tienes otros bienes para saldar la deuda.
- Se formaliza ante notario o juez.
¿Qué impuestos paga el comprador?
Muchos vendedores preguntan: “¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?”. Aunque no sea tu obligación directa, es útil saberlo para entender todo el proceso de compra venta de vivienda.
- Vivienda nueva: se paga IVA (10%) y AJD (entre 0,5% y 1,5%).
- Vivienda usada: se paga ITP (entre 4% y 10% según comunidad).
Simulador de gastos para el vendedor
Si quieres calcular tus gastos de venta de vivienda, puedes usar un simulador de gastos venta vivienda vendedor que encontrarás en portales inmobiliarios o webs de gestorías.
Los gastos al vender un piso no son solo impuestos. También tendrás que contemplar:
- Honorarios de la inmobiliaria
- Certificado energético
- Cancelación registral de la hipoteca
- Gestoría o asesoría
Deberás tributar por la ganancia patrimonial en tu declaración de la Renta. La exención por reinversión no se aplica si no reinviertes en una nueva vivienda habitual.
El IVA vivienda suele ser del 10%, aunque puede llegar al 4% en casos de vivienda protegida.
Principalmente el IRPF por ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. No se paga IVA en viviendas de segunda mano.
No. En la compra de vivienda segunda mano se paga ITP, no IVA.
Depende del valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la adquisición. Hay dos métodos: objetivo (basado en tablas) o real (basado en ganancia efectiva).
