Si estás pensando en comprar una vivienda, más allá del precio del inmueble, es fundamental tener en cuenta los gastos legales asociados a la compraventa. Muchos particulares se sorprenden al conocer la cantidad de desembolsos que implica formalizar la operación. En este artículo analizamos en detalle los gastos de compraventa según la legislación vigente y resolvemos las dudas más frecuentes.
¿Qué gastos debe asumir el comprador al adquirir una vivienda?
El comprador es quien soporta la mayoría de los costes que se derivan de la adquisición. Entre ellos destacan los impuestos por compra de inmueble, los honorarios notariales, los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de gestoría.
1. Impuestos que paga el comprador de una vivienda
El primer gran desembolso es el pago de tributos. Dependiendo del tipo de vivienda, se aplicará uno u otro:
- Vivienda nueva: se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que generalmente es del 10%, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo tipo varía entre comunidades autónomas (entre el 0,5% y el 1,5%).
- Vivienda de segunda mano: en este caso se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje oscila entre el 6% y el 10%, según la región.
2. Honorarios notariales
Los gastos de notaría corresponden a la elaboración y firma de la escritura pública. Aunque el arancel está regulado por el Estado, su cuantía depende del valor declarado de la operación. Existe una bonificación del 25% en los aranceles para compraventas de inmuebles, lo cual alivia en parte el coste final. Por norma general, el comprador abona la primera copia de la escritura, mientras que el vendedor paga la matriz si no se pacta lo contrario.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite genera gastos que, nuevamente, están regulados por arancel. El coste del registro varía según el precio del inmueble, aunque también se beneficia de una reducción del 25% en el caso de viviendas. El comprador es el responsable legal de abonar estos importes salvo acuerdo expreso entre partes.
4. Gastos de gestoría o tramitación
Si se recurre a una gestoría para realizar los trámites posteriores a la firma —como la liquidación de impuestos o la inscripción en el registro—, se deberán pagar sus honorarios. Aunque no es obligatorio, es muy recomendable contar con estos profesionales para evitar errores en la documentación y retrasos.
¿Qué gastos asume el vendedor en la compraventa?
En ausencia de un acuerdo diferente, el vendedor tiene la obligación de abonar los gastos de otorgamiento de escritura, según se establece en el artículo 1455 del Código Civil. Además, debe hacerse cargo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, siempre que haya existido revalorización del suelo.
Distribución de los gastos según la ley
Cuando en un contrato se indica que “los gastos se pagarán arreglo o según ley”, se aplican automáticamente las normas del Código Civil. Esto implica que:
- El vendedor paga los gastos de la escritura matriz ante notario y la plusvalía municipal.
- El comprador asume los impuestos de transmisión o IVA/IAJD, los honorarios de registro, la gestoría (si se contrata) y la primera copia de la escritura.
No obstante, las partes pueden acordar libremente otra distribución siempre que quede reflejado por escrito.
¿Quién paga qué en caso de no haber pacto?
En ausencia de un pacto expreso, el reparto legal queda así:
- Escritura notarial (matriz): vendedor.
- Primera copia autorizada: comprador.
- Inscripción en el registro: comprador.
- ITP o IVA e IAJD: comprador.
- Plusvalía municipal: vendedor.
Esta distribución busca un equilibrio jurídico, pero en muchas operaciones inmobiliarias se negocia una fórmula alternativa.
Aspectos clave para particulares que compran vivienda
Si eres un comprador particular, te recomendamos tener en cuenta los siguientes aspectos antes de cerrar el acuerdo:
- Solicita un desglose previo de todos los gastos asociados a la compraventa.
- Consulta con una gestoría o abogado inmobiliario si tienes dudas.
- No olvides reservar entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y otros costes.
- Comprueba que la escritura y la inscripción se realizan de forma correcta para evitar problemas futuros.
Conocer a fondo los gastos de compraventa según ley es esencial para evitar imprevistos económicos al adquirir una vivienda. El marco legal actual distribuye estos gastos entre comprador y vendedor, aunque es posible modificar esa distribución mediante un acuerdo. En cualquier caso, contar con asesoramiento especializado puede marcar la diferencia y proporcionarte seguridad durante todo el proceso.
Los notarios cobran según unos aranceles fijados por ley. El coste depende del precio del inmueble, pero suele oscilar entre 600 y 1.000 euros. Incluye la redacción de la escritura y su firma. Si hay hipoteca, hay una segunda escritura que también se paga.
En general, el comprador asume la mayor parte de los gastos notariales, excepto la primera copia de la escritura para el vendedor, que corre a su cargo. Esto puede variar si se pacta lo contrario.
En muchos casos se pueden negociar los gastos de gestoría, registro o incluso parte de la notaría, sobre todo si se compra sin hipoteca o directamente a un particular.
No, pero si se contrata hipoteca, el banco suele imponer una gestoría para tramitar documentación, aunque los gastos de la misma son asumidos por el banco desde 2019, según la ley.
El vendedor suele pagar:
- La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos).
- La cancelación registral de su hipoteca, si existe.
- La primera copia de escritura, como marca la ley.
