Al recibir una propiedad por herencia y decidir venderla, es fundamental conocer los pasos fiscales que deben seguirse. Muchos contribuyentes se preguntan: ¿cómo se declara la venta de un piso heredado? La respuesta implica entender qué impuestos se aplican, cómo calcular la ganancia patrimonial y de qué forma incluir esta operación en la declaración de la renta para cumplir con Hacienda y evitar sanciones.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Antes de poner en venta un inmueble heredado, es imprescindible haber satisfecho los tributos derivados de la herencia. Estos son:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
- Plusvalía Municipal (por herencia y por venta)
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La clave está en entender cómo tributa la venta de una vivienda heredada y cuándo se devenga cada impuesto.
Impuesto de Sucesiones: el primer paso
Antes de vender, debes haber aceptado legalmente la herencia y pagado el ISD. Este tributo recae sobre el valor del inmueble que has recibido. El pago del impuesto es condición necesaria para inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Por ejemplo, si heredas el 50 % de un piso junto a un hermano, cada uno deberá abonar la parte proporcional. La cuantía depende del valor del inmueble, la comunidad autónoma y el grado de parentesco.
Doble plusvalía municipal: heredar y vender
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga en dos momentos:
- Al heredar el piso: Se calcula desde la fecha en que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.
- Al vender el piso: Se calcula desde la fecha de la herencia hasta el momento de la venta.
Ambos pagos pueden realizarse en el Ayuntamiento correspondiente. La normativa vigente, tras el Real Decreto-ley 26/2021, permite elegir entre dos métodos de cálculo para aplicar el más beneficioso para el contribuyente.
Declaración de IRPF por venta de un piso heredado
El año siguiente a la venta del piso heredado, deberás incluir la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta. Este es el impuesto más significativo desde el punto de vista de la tributación personal.
Para calcular dicha ganancia, se resta el valor de adquisición (valor del piso heredado + gastos de herencia) al valor de transmisión (precio de venta – gastos de venta como notaría o inmobiliaria).
Ejemplo declaración renta venta piso heredado: si heredas una casa valorada en 100.000 € y la vendes por 130.000 €, y los gastos de herencia y venta ascienden a 10.000 €, la ganancia sería de 20.000 €. Esa cifra se declara en la renta y tributa según el tramo del IRPF:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21 %
- Más de 50.000 €: 23 % o superior según el año
¿Cómo declarar la venta de una vivienda heredada por varios hermanos?
Cuando una vivienda es heredada por varios titulares, cada uno debe declarar su parte proporcional de la venta y pagar impuestos según el porcentaje que haya heredado.
Supongamos que tres hermanos venden un piso heredado en partes iguales. Cada uno deberá incluir el 33,33 % de la ganancia patrimonial obtenida en su IRPF, aunque el inmueble se venda en una única operación.
Es importante destacar que la declaración es individual. Aunque el inmueble se haya vendido conjuntamente, la tributación se hace de forma separada.
¿Qué documentos necesitas para vender un piso heredado?
Antes de la venta, asegúrate de disponer de estos documentos:
- Certificado de defunción
- Últimas voluntades
- Testamento (o declaración de herederos abintestato)
- Escritura de aceptación de herencia
- Liquidación del ISD
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
Solo cuando el inmueble esté inscrito a nombre del heredero, podrá formalizarse la venta mediante contrato de compraventa ante notario.
¿Y si el piso estaba alquilado?
Si durante el tiempo que tuviste el piso heredado lo alquilaste, deberás declarar esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. Además, en algunas comunidades autónomas como Madrid, podrías haber aplicado reducciones fiscales por arrendamiento de vivienda habitual.
Este detalle no afecta directamente a la tributación de la venta, pero sí puede influir en la declaración del año en curso. Consulta con un asesor fiscal para verificar las deducciones aplicables.
Consejo final: no lo dejes para el último momento
La venta de un piso heredado requiere planificación. Si no se liquidan correctamente los impuestos o se omite la ganancia patrimonial en la declaración de la renta, pueden generarse recargos, intereses e incluso sanciones por parte de la Agencia Tributaria.
Contar con asesoramiento profesional te permitirá optimizar la carga fiscal y cumplir todos los pasos de forma ordenada. Si estás valorando vender una casa heredada, es fundamental revisar toda la documentación y cálculos antes de realizar la operación.
